인드라 VS 기계공학도 : 주식 투자 VS 부동산 투자 기준은 회전율?

인드라 VS 기계공학도 : 주식 투자 VS 부동산 투자 기준은 회전율? 국유본론 2013

2013/04/15 03:42

http://blog.naver.com/miavenus/70165716578

   

   

   

인드라 VS 기계공학도 : 주식 투자 VS 부동산 투자 기준은 회전율? 

국제유태자본론  : 인드라 월드리포트 13/04/15

   

기계공학도 :

86. - 부동산 관련해서 궁금한 점은 주식, 외환, 채권, 파생 시장과 비교하여 정책이나 물량 등의 요소가 몇 배 정도 느리게 영향을 끼치는가 입니다.

   

INDRA: 

영향력을 개념적으로 말한다면 투입 대비 산출일 것입니다. 이 문제를 이해하기 위해서는 회전율 개념을 이해해야 할 것 같습니다.

   

"회전율

[ turnover rate , 回戰率 ]

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출처 증권용어사전

• 회전율은 일정 기간 동안 주식거래가 얼마나 활발히 이루어졌는지를 측정하는 지표로서, 일정 기간의 누적거래량을 평균상장주식수로 나눈 뒤 100을 곱해 구한다. 즉, 회전율이 100%이면 회사 주인이 한 번 바뀐 셈이 된다. 회전율은 거래량회전율과 거래대금회전율, 예탁금회전율의 3가지로 나뉜다.

  출처 매일경제

• 일정기간(보통 1년) 특정주식의 거래량을 총 발행주식의 백분비율로 표시한 것으로 주식의 상대적인 활동성을 측정하는 지표로 사용된다."

  http://terms.naver.com/entry.nhn?cid=2898&docId=1615660&mobile&categoryId=2898

     

  주식시장 회전율이라면 상장 주식 한 해 거래량을 상장 주식 수로 나눈 값입니다.

     

  헌데, 왜 회전율이란 개념이 필요할까요?

     

  제비나 꽃뱀, 호스트빠 동생과 룸살롱 언니를 예로 듭시다. 제비나 꽃뱀, 호스트빠 동생과 룸살롱 언니가 돈을 벌고자 하면 어찌해야 하나요? 호구 큰 건 하나 잡아서 팔자를 고치거나 아니면 자잘한 호구 건수를 많이 잡아야겠죠. 헌데, 호구 큰 건이란 기적인 거죠. 실제로 일어나면 다행이지만 로또라고 보고 기대를 하지 말아야 하는 거죠. 하면, 자잘한 껀수 늘이는 것이 대책일 것입니다. 어차피 호구에게 빨대 꽂아봐야 나오는 국물이 뻔하니까요. 껀수가 늘어난다는 건 매출이 늘어나고 수익이 늘어난다는 것입니다. 

     

  몸뚱아리 하나 투자해서 한 해에 하나만 건지는 것하고, 열을 건지는 것하고는 수익이 달라지겠죠? 전자는 회전율이 1이고, 후자는 회전율이 10이니까요.

     

  회전율을 가게 영업으로 설명하면 어찌 되나요?

     

  가게 매매할 때 보면 주요한 기준 중 하나로 대체로 테이블 당 매출을 기준으로 삼습니다. 매출이 좋아도 매장이 크고 작은 것을 고려해야 하니까요. 그렇다고 면적당 매출을 잡는 것도 다른 요소들을 생각하지 않는 것입니다. 해서, 테이블 당 매출인 겁니다. 주인이 매장에 테이블을 배치했다면 다양한 요소들을 감안하여 종합적으로 결정했을 것으로 보기 때문입니다. 

     

  기업에서는 재고 순환율이 되겠지요. 매달, 매년 출고하는 물량을 재고량으로 나눈 값이 됩니다.      

     

  하면, 회전율을 국민경제 관점에서 보면 무엇이 되나요?

     

  "경제학사전

  화폐의 유통속도

  [ 貨幣~ 流通速度 , velocity of circulation of money ]

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  일정한 화폐단위가 일정 기간에 한 사람으로부터 다른 사람의 손으로 양도되어 거래되는 회수를 말한다. 화폐의 유통속도는 일반적으로 피셔(Fisher, I.)의 교환방법정식 MV=PT에 있어서 V에 해당하는 것으로 거래속도(transaction velocity)라고도 불리운다. 이것은 현금통화의 거래속도와 예금통화의 거래속도로 구분된다. 또 금융거래를 제외한 산업활동에 따르는 거래에 대응하는 유통속도는 산업거래속도(trade velocity)라고 한다.

     

  이상은 경제적 거래활동과 관련하여 화폐의 유통속도를 규정한 것이다. 이에 대하여 화폐소득의 수수(授受)와의 관련하에서 유통속도를 규정한 것이 소득속도(income velocity)이다. 이것은 마샬의 k(Marshallian k)에 의하여 표시된 것과 같이 화폐가 일정한 기간에 화폐소득으로 되는 회수를 말한다. 화폐수량설의 결점은 대체로 V를 그 시대의 제도나 경제관습에 의해서 결정되는 상수로 가정한 점에 있다. 따라서 물가수준의 주요결정요인을 V가 아닌 통화량 M으로 보았던 것이다. 실제로 유통속도는 각 경제주체의 경제변동에 대한 반응에 따라서 변화한다. 물가수준의 장래의 움직임에 대한 예상이나 이자율의 움직임 및 그것에 대한 예상은 유통속도를 변화시켜 물가수준을 변화시킨다. k와 V가 근본적으로 다르다고 하는 것은 이와 같은 사실의 인식유무에 의존하고 있다.

     

  현존화폐량과 그 화폐에 대한 수요를 구별하는 것이 화폐수량설에서 유동성선호설로의 발전을 가능케 한 것이지만, 이와 같은 발전에 선구적 역할을 한 것이 왈라스(Walras, M.E.L.)의 소망현금(encaisse désirée)의 개념이다. 왈라스는 화폐를 단순한 가치척도재, 즉 뉴메레르(numéraire)로 생각하는 데 그치지 않고, 효용을 가진 가치보장의 수단으로의 화폐에 대한 소비자와 생산자의 수요를 소망현금이라 하였으니, 이것을 이자율의 함수로 생각한 것이다. 유동성에 대한 수요는 물가수준이 아니라 이자율에 의하여 결정된다는 인식은 왈라스의 화폐이론에의 현저한 공적이라 할 수 있다."

  http://terms.naver.com/entry.nhn?cid=510&docId=779873&mobile&categoryId=510

     

  어렵게 생각할 것이 없습니다. 궁정 유대인이 중세 시대에 스페인에서 활약할 수 있었던 배경은 회전율 같은 개념을 이해하고 있었기 때문입니다. 당시 유럽인은 유대인만 제외하고 아라비아 숫자 0도 몰랐고, 복식 부기도 몰랐던 야만인들이었습니다.

     

  허나, 유대인은 아라비아 숫자를 알았고, 복식 부기도 알았습니다. 당연 회전율도 알았습니다. 회전율이 왜 필요할까요?

     

  아라비아 상인은 장단거리를 가리지 않고 상행을 합니다. 이때, 장거리를 뛰어야 할 지, 단거리를 뛰어야 할 지 딜레마에 빠질 수 있습니다. 마치 택시 기사가 단거리로 서울 시내에서 다닐 것인지, 아니면 장거리 총알 택시 한 방으로 뛸 것인지 고민하는 것과 같습니다. 이때, 택시 기사가 나름 셈법을 구사하겠지요. 같은 시간과 노동력과 원료 값을 총합한 원금을 투자했을 때 어떤 것이 더 나은가 하는 것입니다. 단일 매출 기준으로 보면, 장거리를 뛰는 것이 낫습니다. 허나, 일정한 시간 기준을 놓고 보면, 한방 장거리보다 여러 번 단거리를 다니는 것이 이익일 수 있는 것입니다. 예서, 기준이 회전율인 것입니다. 

     

  해서, 이 기준을 고려하면, 오늘날 부동산, 주식, 외환, 채권 시장을 가늠할 수 있을 것입니다.

     

  이때, 기계공학도님이 영향력에 대해 질문을 주셨습니다.

     

  이 질문에 가장 합당한 기준은 회전율일 것입니다. 대체로 주식보다 부동산이 회전율이 낮다고 합니다. 하면, 구체적으로 얼마나 낮을까요?

     

  한국 부동산 거래 현황은 국토부 온나라 부동산 포털 같은 데서 찾아볼 수 있지만, 이상하게도 구체적인 데이터 제공을 회피하고 있습니다.

     

  가령 상장 주식 회전율이 해당연도 주식 거래량을 상장 주식으로 나눈 값이라면, 아파트 회전율이란 아파트 거래량을 아파트 수로 나눈 값이어야 하는데, 이런 수치를 공개하지 않는 것은 정책적 결정인 듯 보입니다.

     

  외환과 채권 회전율도 마찬가지겠지요. 외환과 채권 거래량을 외환량과 채권량으로 나누는 것입니다. 

     

  정리하면, 회전율이 높을수록 영향력이 상대적으로 크다고 보아야 할 것입니다. 물론 껀수 자체가 회전율 수익을 압도하는 경우를 제외하고 말입니다.

     

  해서, 이 문제에 가장 깊은 관심을 지닌 이들은 국민연금 투자팀이 아닐까 싶습니다. 한국 국민연금은 세계적으로 연금 액수로만 세계 3위입니다. 이 자금으로 주식 투자도 하고, 부동산 투자도 해야 하고, 외환, 채권 투자도 해야 하는 등 고민이 많을 것입니다. 이때, 기준 중 하나가 회전율이 될 것입니다.  

     

  "글 감사드린다.

  http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2009010291131&sid=0103&nid=003&ltype=1&nv=1

     

  일부에서는 다시 부동산 광풍이 불 것이라고 우려를 하나, 노무현 정권 때와 같은 일이 일어나기는 힘들지 않을까 싶다. 강남 집값이 뛰었던 것은 종부세 등의 세금 영향도 있지만, 재건축아파트로 인한 일시적 공급 부족 현상 때문이었다. 이를 지탱시킨 것이 분당, 용인이었다. 그런데 강남 재건축아파트들이 연이어 입주하는 등 공급 문제가 풀리자 분당, 용인이 직격탄을 맞은 것이다. 해서, 이는 노무현 때 일어난 거품에 대한 해소를 위해서라도 바람직한 현상이다. 현 시세를 유지해야 한다고 본다. 투기지역을 해제하지 않으면서 담보비율을 40%에서 60%로 조정해야 한다. 반면 지방에서는 60%를 그대로 유지해야 하며, 70~80%로 상향 조정하는 것은 매우 위험천만한 일이 될 것이다. 또한 강북 집값이 안정적인데, 이 역시 재개발에 기인한 것이다. 해서, 이명박 정부와 오세훈 서울시장은 재개발을 한꺼번에 하지 않고, 순차적으로 하는 지혜를 발휘해야 한다. 그래야 집값이 안정된다. 수도권 신도시 아파트 개발 계획은 당분간 미룰수록 좋다. 지방은 오른 것이 없다 하나 오른 것은 틀림없다. 상승률로 보면 만만치 않다. 해서, 미분양이 필연적이다. 님과 같이 투자로 사는 것이 아니라 살 집을 구하는 것이라면, 미분양아파트가 적격이다. 각종 세제조치도 있는 것으로 알고 있다. 금리가 인하중이므로 전세값에 십년 이상 고정금리형이라면 대출 끼고 집장만하는 것이 나쁘지 않다고 본다. 2015년 이후로 대한민국 인구가 감소로 돌아선다는 우려가 있고, 주택 보급율이 높다. 통일이 되더라도 사회 안정을 위해 당분간은 국경이 중국과 홍콩처럼 차단될 가능성이 크다. 아파트 시세는 이제 전국적으로 끝난 것이 아닌가 싶다. 땅도 특별한 전략 지역을 제외하고서는 시세가 끝나지 않았나 싶다. 부동산 정책은 안정이 목표여야 한다. 이제 부동산으로 돈 버는 세상에 종지부를 찍어야 한다."

  국제유태자본 : 인드라 월드리포트 09/01/07 국유본론 2009

  2009/01/07 05:59 수정 삭제

  

  http://blog.naver.com/miavenus/70040009335

     

     

     

  인드라가 강남 지역 DTI 규제를 40%에서 60%로 완화시키자는 것이 문장 자체만 보면 집값 상승과 DTI 규제 완화와 연관이 있는 것처럼 보입니다. 허나, 전체 문맥을 보면, 인드라가 집값 안정을 강조했음을 알 수 있습니다.

     

  인드라가 상기한 DTI 규제 완화를 주장한 것이 집값 상승을 위해서가 아님을 알 수 있습니다. 집값 상승보다는 강남 거주자들 이자 부담을 덜어 생활에 보탬이 되길 바라기 때문인 것입니다. DTI를 40%에서 60%로 하면 그만큼 제 2 금융권에서 제 1 금융권으로 대출을 가져오거나 대출 총액을 유지할 수 있으니 이자 부담을 덜 수 있는 것입니다. 인드라 주장은 부동산 시장 안정화를 위해 경착륙보다 연착륙을 위한 정책 제언이었던 것입니다. 이 문제를 위해 보다 전문적으로 들어가볼까요?

     

  인드라는 부동산 시장 전망할 때 세 가지를 고려하고 있습니다.

     

  첫째, 다음 아고라 따위에서 씨족(足)스러운 빠시스트 쪽발지태놈현경제학빠는 집값 문제를 논할 때면, 흑산도 집값과 강남 아파트 집값을 비교하곤 했습니다. 어리석은 짓이지요. 인드라는 그럴 바에야 아오지 탄광이나 북한 정치범수용소 집값과 광주 아파트 집값을 비교하라고 권하는 편입니다^)^ 쓸 데 없는 비교인 것입니다. 서울 집값은 뉴욕, 런던, 동경 집값과 비교하는 것이 타당하고, 강남 집값은 뉴욕 맨해턴 집값 등과 비교하는 것이 합리적입니다. 흑산도 집값은 쪽발 이키섬(고려시대까지만 해도 이키섬과 대마도는 한국땅이었습니다) 집값과 비교해야 마땅한 거죠.

     

  인드라가 늘 강조했던 것은 인구 추이입니다. 특히 인드라가 유념한 것은 베이비붐 세대입니다. 한국은 미국, 유럽, 쪽발과 달리 625 전쟁으로 말미암아 베이비붐 세대 형성이 약 10년 지체되었습니다. 베이비붐을 한마디로 압축 설명한다면 콩나물 2부제 교실이죠. 사람은 많고, 물자가 귀한 시대. 그만큼 경쟁이 치열했고, 성장도 폭발적이었음을 의미합니다. 베이비붐 세대는 10년 정도 유세를 떨칩니다. 미국, 유럽, 쪽발은 베이비붐 세대가 2차 대전 직후인 1945년부터 1955년이라면, 한국은 625 전쟁으로 1953년부터 시작하여 1958년 개띠를 정점으로 1963년까지입니다.

     

  뉴스에서 흔히 보는 잠재 성장률을 결정하는 핵심 요소가 인구이며, 경제활동인구입니다. 쪽수가 많으면 쪽수에 필요한 생활 필수품들 수요가 늘어날 것이 아니겠습니까? 반면 쪽수가 적으면 반대가 되겠지요?

     

  

     

  상기한 도표에서 보면, 가구 총수가 한계치에 도달한 듯이 보입니다. 허나, 인드라가 현재 주목하는 바는 에코 세대입니다. 에코 세대란 베이비붐 2세대라는 것입니다. 베이비붐 세대가 결혼하여 낳은 아이들 세대가 에코 세대입니다.

     

  대체적인 통계 분석을 보면, 에코 세대도 쪽발놈현 시대를 정점으로 끝났다고 보는 것이 대부분입니다. 허나, 인드라는 에코 세대가 끝나지 않았고, 지금부터 시작이다, 라는 주장을 폅니다.

     

  근거는 무엇일까요?

     

  결혼 적령기입니다. 인드라는 각종 인구 통계에서 한국인 결혼 적령기를 현실보다 낮게 잡고 있다고 보고 있습니다. 1965년생인 인드라도 나이 30세에 결혼했거든요. 인드라만 그런 것이 아니라 지인들을 보니 대체로 그랬습니다. 다시 말해, 결혼 적령기가 최소한 3년 정도 이상 늦춰졌다는 것입니다. 현재 보면 결혼 시점을 25세 정도로 보는데, 인드라는 28세~30세로 보는 것입니다.

     

  베이비붐 세대 중 전반부 세대들과 달리 후반부 세대들은 한국 최초 신자유주의 정권인 전두환 정권의 두발 교복 자유화, 87년 민주화, 88년 올림픽, 90년대 해외여행 자유화, PC 통신 자유화, 버블 경제로 인해 중산층에는 솔로 생활을 즐길 만큼 즐기다가 결혼하자는 풍조가 만연했습니다. 다른 한편에서는 신자유주의 정책 강화로 인해 늘어난 하층에서는 경제력 부담이 점차 커져 결혼을 미루게 되었던 것입니다.

     

  해서, 보통 이들 베이비붐 2차 세대인 에코 세대를 53+25=78년부터 63+25인 88년으로 보는데요. 인드라 생각은 53+25=78을 동의하지만, 58+25=83부터 셈법을 달리 보는 것입니다. 58년 개띠부터 58+25=83이 아니라 58+28=86으로 잡아야 한다고 보는 것입니다. 하고, 63년부터는 63+30=93을 적용해야 한다고 보기까지 한답니다.

     

  이것이 왜 문제인가요?

     

  기존 방식이라면 63+25=88이고, 88+25=2013이니 에코세대도 이미 끝난 것입니다.

     

  반면, 인드라 셈법이라면?

     

  58+28=86이고, 86+28=2014입니다. 또한, 63+28=91이고, 91+28=2019입니다. 에코세대가 끝난 것이 아니라 내년부터 본격 시작인 것입니다.

     

  둘째, 경기 순환과 부동산 경기 순환입니다.

     

  "인드라가 아는 한, 대표적인 부동산 주기설은 한센 18년 주기설과 벌집이론이다.

     

  예서, 한센 18년 주기란, 쿠즈넷과 한센 주기를 분석한 도표이다. 쿠즈넷 주기인 16~22년의 평균은 19년이며, 한센의 주기는 17년이다. 해서, 양 경제 주기 평균은 18년이다.

      

  헌데, 한센주기를 강조하는 쪽발지태놈현경제학파들은 92년 아파트값 정점에서 2007년 아파트값 정점 기간이 18년이 아니라 15년이라는 것에 주목하지 않는다. 3년 오차가 장난인가? 하고, 92년-18년이면 74년인데 이 시기는 국유본이 빅터 로스차일드에서 데이비드 록펠러로 권력이 넘어가고 석유파동으로 경제가 극심하게 침체된 시기인데 집값이 정점이다^^? 74-18년이면 56년인데, 56년에 집값이 팍팍 올랐다^^?

     

  수구반동적이고 무식한 쪽발지태경제학파 병쉰색희들아, 니미뽕이다.

      

  하면, 쿠즈넷 한센이 병쉰인가. 아니다. 이전까지 자료를 분석하니 나온 자료인 게다. 허나, 그뿐이다. 세상은 국유본이 만들어간다. 정보와 자본을 독점한 국유본은 없는 것을 만들어내는 것이 아니라 있는 것을 뻥튀기하거나 지연시킨다. 해서, '블랙 스완' 이야기가 나오고, '인간지표'가 나오는 것이다.

     

  쿠즈넷 한센 말대로 하면 누구나 돈을 벌었을 것이다. 허나, 현실은 어떠한가. 쪽발지태놈현경제학파 말 듣고 패가망신한 병쉰들이 수두룩하다.

      

  그렇다고 쿠즈넷-한센 이론을 무시하면 안 된다. 당대 소중한 연구이니까. 다만, 근거를 우선 파악함이 좋다. 쿠즈넷-한센이 주목한 것은 당대 경기순환에 맞추어 경제주체들 대응을 분석한 것이다. 해서, 현상이 아닌 본질에 주목한다면, 18년 평균값 이론이 재고순환지수가 단축함에 따라 15년이 될 수 있고, 12년이 될 수도 있다는 것이다.

      

  가령 서울 아파트 최고가를 2007년에 찍었다면, 산술적으로는 2007+18=2025년이 된다. 허나, 2007년 이전 최고가는 1992년이니 15년이다. 한국은 속도 사회이므로 해방 이후 한국 집값 흐름을 고려하여 차기 서울 아파트 최고가는 2016년이 될 수도 있는 것이다.

     

  다만, 속도 조절은 국유본 권한이다. 국제 금융 흐름 속에서 한국 부동산 가격이 결정되는 것이지, 그 역이 아니다.

     

  한센 18년 이론과 대비하여 벌집 이론을 보자.

      

  "지금은 '벌집순환모형'의 5국면

• 유하룡 기자

  입력 : 2012.11.21 16:25

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  [시장 바닥론]

  부동산 경기 순환 설명하는 대표적 이론

  거래량 늘지만 가격 떨어지는 전형적인 국면

  통상 5국면 들어서면 바닥 지나 거래 늘고 가격 올라

  최근 주택 시장에서는 바닥 논쟁이 뜨겁다. 정부가 '9·10 부동산 대책'을 발표한 이후 주택 거래량이 조금씩 늘어나고 미분양 아파트 소진 속도가 빨라지면서 일각에서는 "바닥을 찍은 것 아니냐"는 분석도 나온다. 하지만 아직까지 거시경제 전망이 불투명하고 주택 가격도 확실한 회복 기미를 보이지 않고 있다며 "아직 바닥이 아니다"는 반론도 만만치 않다.

     

  

  그렇다면 부동산 경기 순환을 설명하는 대표적 이론인 '벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)'으로 분석한 현재 주택 시장 상황은 어떨까. 벌집모형이란 주택의 가격과 거래량에 따라 부동산 경기가 벌집모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 이론이다.

     

  우선 집값이 오르면서 거래량도 늘어나는 상황을 제1국면(회복기)이라고 한다. 이후 가격은 오르는데 거래량이 감소하는 제2국면(활황기)을 맞은 후 가격은 보합세를 유지하는 가운데 거래량이 줄어드는 제3국면(침체진입기)을 거쳐 가격이 떨어지고 거래량도 줄어드는 제4국면을 침체기라고 부른다. 다음으로 가격은 떨어지지만 거래량은 늘어나는 제5국면(불황기)을 지나면 가격이 보합 상태에서 거래량이 증가하는 제6국면(회복진입기)으로 이어진다. 2국면이 부동산 경기의 정점, 5국면이 바닥인 셈이다.

     

  '9·10 대책' 이후 국내 주택 시장은 거래량이 전반적으로 꾸준하게 늘고 있지만 가격은 지역에 따라 보합세를 보이거나 계속 떨어지는 모습이다.

     

  서울부동산정보광장에 따르면 서울의 아파트 거래건수(신고일 기준)는 9월 2125건에서 10월 3950건으로 늘어났다. 이달 들어서도 20일 현재 2549건으로 지난달과 비슷한 추세를 보이고 있다. 9월 24일부터 취득세와 양도소득세 감면 혜택이 시행된 이후 주택 거래가 눈에 띄게 늘어난 것이다.

     

  

  그러나 아파트 가격은 뚜렷한 회복 기미를 보이지는 않고 있다. 부동산정보업체인 부동산114 조사 결과 서울 아파트 매매가격은 취득세 감면이 확정된 9월 마지막 주 이후 7주 연속 하락했다. 국민은행 전국주택가격동향 조사에서도 서울의 전체 주택 매매가격은 9월 0.4%, 10월 0.4% 각각 떨어져 하락세가 여전하다.

     

  '9·10 대책' 발표 이후 반짝 상승했던 재건축 아파트와 강남권 아파트도 가격이 다시 떨어지는 양상이다. 강남구 개포주공 1단지(전용면적 36㎡)는 9월 초 5억7500만원에서 지난달 중순 6억1500만원까지 올랐다가 최근 5억8000만원 선으로 다시 주저앉았다. 서초구 반포자이·반포한양 등도 이들 들어 1주일 새 1000만~2500만원씩 일제히 내렸다. 강남구 개포동 A공인중개사무소 관계자는 "급매물이 팔리면서 가격이 오르는 듯하더니 이달 들어 다시 호가가 2000만~3000만원 떨어졌다"고 말했다.

     

  전문가들은 최근 서울지역에서 나타나는 '거래량 증가와 가격 하락'은 벌집모형으로 보면 전형적인 5국면의 모습이라고 진단한다. 5국면은 거래량이 늘지만 가격은 떨어지는 상황이다. 통상 5국면에 들어서면 부동산 경기가 바닥을 지나 조만간 회복 단계에 진입할 것으로 해석한다.

     

  그러나 수도권 내에서도 지역별로 경기 순환 속도가 다른 모습을 보이고 있다. 서울 강남권이나 경기도 용인·고양·파주·김포시 등은 5국면에 진입했다가 다시 가격과 거래량이 동반 약세를 보이는 4국면으로 돌아가는 양상이 벌어지고 있다.

     

  경기도 평택·화성·안성·이천 등 경기 남부지역은 상대적으로 지역 개발 호재가 뒷받침되면서 작년부터 집값이 오르거나 보합세를 유지하면서 거래가 늘어 6국면을 지나고 있거나 완만하게 1국면에 접어들었다는 평가가 나온다. 닥터아파트 이영호 리서치연구소장은 "경기 남부지역은 주택 수요를 뒷받침할 만큼 산업단지가 많고 유동인구도 늘어나면서 어느 정도 회복 단계에 진입한 것 같다"고 말했다.

     

  지방의 경우 수도권과는 전혀 다른 사이클을 그리고 있다. 부산·대전·광주광역시 등 일부 대도시는 지난 2~3년간 집값이 오르고 거래량이 늘어나는 1국면을 이미 지났다. 최근에는 가격이 소폭 오르거나 보합세를 보이면서 거래량은 줄어드는 2국면을 지나고 있거나 침체기에 해당하는 3국면 초입에 들어섰다는 분석이 나온다.

     

  김선덕 건설산업전략연구소장은 "서울은 대체로 바닥기인 5국면이나 6국면에 진입한 것으로 보인다"면서 "다만 최근 거래량 증가가 정부 정책에 의한 측면이 크기 때문에 6국면을 거쳐 1국면으로 갈 수 있을지는 내년도 거시경제 회복에 달려 있다"고 말했다. " 

     

   http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2012/11/21/2012112101906.html

     

     

     

  벌집이론

  http://blog.naver.com/jung77771/110152687706

   

  이에 대한 인드라 입장은 무엇인가. 

   

  인드라 입장은 간결하다. 

   

  한국 아파트 인허가 과정이 대략 4년(인허가 1년, 아파트 시공 3년) 걸린다. 인허가 과정에서 수급이 결정되는 셈이다.     

   

  헌데, 이런 인허가 과정에는 국유본이 개입하고, 국유본 정책에 따라 여야 한국 정치권이 대응하고 있다. "

  추가했습니다. <주가 폭락 4.0-2> 국제유태자본, 마크 파버, 콘트라티에프, 슘페터, 재고순환지수, 행동경제학, 속도, 마르코프 체인, 벌집이론, All izz well 국유본론 2012

  2012/11/26 11:59 수정 삭제

     

  

  http://blog.naver.com/miavenus/70152249289

  전용뷰어 보기

   

   셋째, 국유본 전략에 따른 세계 유동성 자금 흐름과 정부 정책입니다.

     

  

     

  쥐라기 부동산시장 전망

  http://blog.naver.com/gaajur/70162079106

     

     

  365일 상승을 이야기하는 한국 최후의 낙관론자 쥐라기는 이명박 정부 때인 2010.8월에서 2011.3월까지 DTI 한시적 폐지 때 나타난 매수우위지표를 예로 이후 긴급 DTI 동결을 한 김석동 체제를 비판합니다. 언뜻 보면, DTI와 집값과 큰 관련이 있는 것처럼 보입니다.

     

  과연 그럴까요?

     

  매수우위지수란 무엇인가요? 국민은행이 전국 3000명 정도 부동산 중개업자들을 선정하여 이들에게 향후 부동산 전망을 묻는 여론조사 지수입니다. 매수우위지수란 매도 우위를 말한 중개업자 에서 매수 우위를 말한 중개업자를 뺀 숫자 비중을 말합니다.

     

  예서, 부동산 중개업자는 부동산 시장을 시장 논리, 수급 논리로 볼 것이므로 정부 정책이 시장 논리, 수급 논리에 순행한다고 보면 정부 정책에 대한 신뢰도가 높아질 것입니다. 아울러 이 시기는 경기 변동상 주식 시장이 바닥을 치고 올라오는 시기였으므로 시기적으로도 적절한 타이밍이었습니다. 해서, 매수 우위가 우세하고, 매도 우위가 약세를 펼친 것입니다.

  다시 말해, DTI 자체가 문제였던 것이 아니라 시장이 전반적으로 살아나고 있는 데에 대한 반응이었다는 점입니다. 

     

  문제는 왜 이명박 정부가 이후 DTI를 규제하였는가 하는 점입니다. 간단합니다. DTI 규제 완화로 부동산업자 매수 우위 전망과 달리 실제 집값은 오르지 않았다는 것입니다. 또한, DTI 규제 폐지를 지속적으로 함에도 집값이 오르지 않는다면 어찌 되겠습니까? 

     

  DTI 규제 폐지 혹은 완화를 하면 집값이 오르는 것이 아닙니다. 반대로 DTI 규제를 더 강화한다고 해서 집값이 내리는 것이 아닙니다. 이는 지난 인월리 글에서 이미 말한 바 있습니다.

     

  이명박 정부가 DTI 규제를 폐지하기로 했다가 고수한 것은, DTI 규제 완화를 해도 집값 상승을 이끌 수 없었기 때문입니다. 장이 살아나니까 시장 논리, 수급 논리대로 DTI 규제 완화 정책으로 생색 좀 내려한 것입니다. 허나, 국유본이 아직 버블 일으킬 때가 아니다, 하며 활황장을 짧게 가져가는 전략을 취하니 이명박 정부 경제팀도 할 수 없이 DTI 규제 완화를 철회한 것입니다. 만일 DTI 규제 완화한 상태에서도 집값이 떨어진다면 DTI 제도 자체에 대한 불신이 일어나지 않겠습니까. 또한, 인드라가 강조했듯 하락시의 DTI 규제는 오히려 집값을 지나치게 떨어트리지 않는 효과가 있다고 했습니다. 이명박 정부는 수도권 집값 하향 안정화를 성공한 정책으로 자체 평가를 내리고 있었습니다. 허나, 집값 안정화가 아니라 집값 폭락은 하우스푸어 원성으로 또 다른 정치적 리스크이므로 이에 대해서도 이명박 정부가 대응해야 했던 것입니다.

     

  집값이 오르지 않는 이유는 국유본 유동성 자금이 국내 부동산 시장으로 흘러들지 않았기 때문이고, 국유본이 한국 부동산 시장에서 전세 축출을 결정하였기 때문입니다.

     

  전세를 줄이기 위한 방책은 세 가지입니다. 하나, 전세값 폭등, 둘, 집값 하향 안정화, 셋, 저금리. 

     

  국유본은 왜 전세를 싫어할까요? 하나, 자영업자 개인이 은행 역할을 하기 때문에 부동산 소유자/채권자를 은행으로 일원화하기 위함입니다. 둘, 전세보다 월세가 인간을 보다 노예화할 수 있습니다. 셋, 회전율이 낮되, 안정적인 수익률을 거두는 투자였던 부동산 투자를 유동화시켜 주식시장 등으로 유도하고자 하기 위함입니다. 

     

  정리하면, 인드라는 베이비붐 세대, 에코 세대를 유념하는 인구 추이와 잠재 성장률, 재고순환지수에 근거한 경기 변동 순환, 국유본 전략전술과 정부 정책을 부동산 시장을 움직이는 3대 변수로 보고 있는 것입니다. 

            

     

  해외 후원

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  Jong Hwa Kim

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  (이 주소는 인드라 집주소가 아니라 은행 주소입니다~!)

  국내 후원 국민은행 524902 - 96 - 101910 김종화 

  무인도에서의 친절한 가이드

  길을 걸으면 생각이 난다

  인드라는 정치를 하지 않겠으며,

  책을 더 이상 쓰지 않으며,

  언론에 기고하지도 인터뷰를 하지도 않을 것이며,

  종교단체를 만들지도 않을 것입니다.

  국유본론을 소명으로 여기고

  지금처럼 살다

  행복하게 가겠습니다

  매일매일 행복하겠습니다

   

  마음을 열고

  자세를 낮추고

  세상에 감사한다

  마.자.세.

   

  한반도 평화와 통일, 경제 발전과 사회 복지를 위하여

  쪽발이에게 죽음을 쪽발왕에게 천벌을

  쪽발왕 폭살하려 한 이봉창 열사 정신 이어받아

  불타는 쪽발산 불량배터리를 쪽발왕 아가리에 쑤셔넣자

  최고의 자살폭탄테러용 차량, 기름 새는 엔진 리콜 쪽발차를 쪽발왕궁으로 보내 폭발시키자

  쪽발왕이 10초 안에 똥 못 싸면 왜놈이 중국인 노동자 다루듯 때려죽이자

  쪽발왕 천한 피를 1그램이라도 보유한 왜놈들에 한해 후쿠시마산 세슘물고기를 평생 먹이자

  쪽발노다랑 쪽발차 캠리를 마주보고 달리는 충돌시험시키자

  쪽발아베 항문에 불법도용 유니클로 양말 수만큼 쑤셔넣자

   

  남영덕은 "나는 의열단이오.

  나는 한일합병에 불평과 불만을 품고 의열단에 가입한 후 조선을 위하여 생명을 바쳤소이다

  . 나는 조선민족에게 각성을 주기 위하여 오늘날까지 살았은즉

  나의  형벌에 대하여는 사형도 좋소이다" 하고 자리에 앉았다

  ―1923년 8월 13일 의열단 공판 

  

   

  쪽발놈현에 온몸으로 항거한 허세욱 열사와 중도좌파 민족주의자 박정희 대통령의 이름으로

  조국과 민족을 배반한 쪽발민주당 해체

  쪽발의 나팔수 네이버 주가 오백원

  인민의 적, 쪽발찌라시 한경오프엠(한겨레 경향 오마이 프레시안 엠비씨) 아웃

  일인 복마전, 골룸빡 처단

  단군이래 최악의 매국노, 쪽발지태놈현 재산 몰수

  파시스트 집단, 쪽발놈현빠에게 죽음을

  쪽발삼구 쪽발석현 비리엘쥐 재벌해체

  쪽발정은 척살로 2013년을 통일 원년으로

  친미친중 반일반북 조국통일 쟁취하자

  쪽발타도해방투쟁 만세

     

     

     

     

     

     

  체념 끝에 피어오르는 희망

  그 희망을 죽이고서야 우리는 살 것이다

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